Patrimônio de afetação é uma prática que busca proporcionar maior segurança jurídica na compra de imóveis na planta. Trata-se de um instituto jurídico muito comum à área do direito imobiliário. Embora não seja obrigatório nessas negociações, no Brasil foi instituído pela Lei 10.931 de 2004.
Empreendimentos imobiliários costumam envolver altas somas de dinheiro e algum fator de risco. É um negócio que envolve muitos fatores, como prazos, obras, fornecedores, burocracia. Desta forma, a legislação criou, com o regime de patrimônio de afetação, um mecanismo que ao mesmo tempo proporciona segurança aos adquirentes como credibilidade às incorporadoras.
Neste artigo, vamos explicar o que é o patrimônio de afetação, como a sua criação se encaixa no histórico do mercado imobiliário brasileiro e qual a sua importância.
Definição
Entender o que é patrimônio de afetação envolve a compreensão dos dois termos que compõem a expressão no contexto jurídico. Primeiramente, patrimônio diz respeito ao conjunto de bens, direitos e obrigações de uma determinada pessoa. Neste caso, pessoas jurídicas, que são as incorporadoras.
Já afetação é a separação de determinado bem de uma pessoa, de forma a compor, de forma fictícia, um patrimônio separado.
Assim, compreende-se o patrimônio de afetação, no contexto imobiliário, da separação de um bem do incorporador. Dessa forma, cria-se um patrimônio destinado apenas ao cumprimento do empreendimento. Ele fica, então, apartado do restante do patrimônio da empresa, não podendo ser utilizado para outras finalidades, como penhora em caso de falência.
Isso é muito importante como uma garantia aos compradores de um imóvel na planta. Mesmo que a construtora declarar falência durante as obras, os clientes terão assegurado o direito de receber seus imóveis, até mesmo assumindo a continuidade das obras. Portanto, é um instrumento que todo advogado especializado em direito imobiliário deve conhecer em detalhes.
Histórico
O regime de patrimônio de afetação foi instituído como Medida Provisória em 1999 e aprovado com Lei em 2004. Se deu num contexto em que muitas construtoras e incorporadoras faliram, deixando dezenas de milhares de clientes sem receber seus imóveis.
Até então, era prática comum no mercado oferecer imóveis na planta em preços menores do que os praticados no mercado. Isso causava um aquecimento no mercado imobiliário. As empresas, alavancadas pelas receitas, utilizavam os recursos para financiar outros empreendimentos.
Na época, esse modelo de negócios era conhecido como “bicicleta” ou “pedalada”, já que nunca poderia para se quisesse se manter em pé. Era como uma bolha: receitas de empreendimentos financiavam novos empreendimentos. Até que o mercado desaquecia, a operação desmoronava e as empresas quebravam, deixando muitas obras incompletas e, o pior, clientes sem receber os imóveis que tinham direito.
Com isso, surgiu o patrimônio de afetação, de forma a proporcionar maior segurança jurídica aos compradores e retomar a confiança no mercado. Com ele, os adquirentes deixam de correr os riscos e sofrer as consequências dos demais negócios da incorporadora. Hoje, quem investe em imóveis, tem no patrimônio de afetação uma das principais garantias de que a obra será, de fato, entregue.
Definição e efeitos do patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação tem sua definição no artigo 31-A da Lei de Incorporações (4.591/64), inclusa a partir da sanção da Lei 10.931/2004:
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
A lei deixa explícita que a averbação de patrimônio de afetação não é obrigatória, e fica a cargo do incorporador. Atualmente, as empresas já entendem que isso proporciona credibilidade ao empreendimento, portanto é comum que empresas séries o levem em consideração.
A lei também estabelece que o incorporador responderá pelos prejuízos causados ao patrimônio de afetação, que os recursos deles serão destinados ao pagamento ou reembolso de despesas inerentes ao empreendimento, e cria as diretrizes de constituição do patrimônio de afetação, que deve ser feita por averbação.
A averbação do patrimônio de afetação também é irretratável, não podendo ser revogada ou modificada. Sua extinção ocorre somente quando a incorporadora cumpre com todas as suas obrigações, em caso de desistência da incorporadora em realizar o empreendimento (dentro de um prazo de 180 dias) ou por decisão de assembleia geral dos adquirentes.
Sobre este último ponto, a lei também prevê que seja criada uma comissão de representantes dos compradores, que terão o poder de fiscalizar a realização do empreendimento. A incorporadora não terá qualquer ingerência sobre esta comissão.
Em caso de mora ou falência do incorporador, a legislação prevê que a administração do empreendimento seja transferida à comissão de representantes. Caberá a ela decidir, em assembleia geral, a continuação das obras ou a liquidação.
Por fim, outro aspecto relevante é a possibilidade de o patrimônio de afetação aderir ao Regime Especial de Tributação. Isso garante benefícios fiscais ao empreendimento, como alíquotas reduzidas.
Conclusão
O instituto do patrimônio de afetação foi um instrumento jurídico que chegou em um momento de descrédito do mercado imobiliário. Ele proporciona maior segurança jurídica e garantias aos compradores de imóveis na planta ao mesmo tempo em que confere credibilidade aos empreendimentos. Desta forma, é imprescindível que advogados que queiram se especializar em direito imobiliário conheçam os pormenores desse recurso.
